Avere un mutuo costa più caro ed è più difficile da ottenere. A dirlo è la Banca d’Italia in due differenti analisi.
A giugno il tasso medio per l’acquisto di case è salito al 2,37%, dieci punti in più rispetto al mese precedente.
La prima analisi è l’aggiornamento del rapporto trimestrale sul mercato delle case, condotta presso 1.465 agenzie di mediazione. I risultati dell’analisi riportano una domanda di case ancora viva, coi prezzi delle abitazioni che tengono. Ma c’è anche un altro dato: un quarto delle agenzie (il 23,9 per cento, cinque punti percentuali in più rispetto al primo trimestre 2022) segnala la difficoltà da parte dei potenziali acquirenti ad avere il mutuo.
Il secondo studio si trova invece nell’ultima pubblicazione di «Banche e moneta». A giugno il tasso effettivo medio per le operazioni relative all’acquisto di case si è attestato al 2,37%, incrementando di 10 centesimi nei confronti di maggio. Il credito al consumo è salito di nove centesimi di punto, raggiungendo un tasso medio dell’8,34%.
Il confronto tra il costo dei mutui
Per venire specificamente al costo dei mutui, il dato di Bankitalia va interpretato. La percentuale indicata rappresenta il tasso comprensivo delle spese relativo a tutti i finanziamenti ipotecari. Ma non c’è distinzione tra operazioni a tasso fisso e a tasso variabile. I finanziamenti a tasso fisso, che allo stato attuale costituiscono poco più della metà del mercato (a inizio 2022 rappresentavano oltre il 90%) sono offerti oggi (anche dalle banche che praticano le condizioni più favorevoli) poco sotto il 3%. I tassi variabili, cresciuti mediamente di mezzo punto da inizio 2022, sono ancora attorno all’1,5%, con tutte le incertezze legate al rischio di aumento dei tassi.
Per fare un esempio, possiamo ipotizzare un mutuo da 160 mila euro a 30 anni e due diverse abitazioni. La prima casa vale 320mila euro. In questo caso il mutuo è definito Ltv 50. Ltv vuol dire Loan to value (cioè rapporto tra prestito e valore dell’immobile dato in garanzia): un finanziamento a 30 anni a tasso fisso si trova in media al 2,95% e rata da 660 euro, a tasso variabile invece all’1,20% e rata da 520 euro.
Nel caso in cui invece la casa vale 200mila euro (Ltv 80), la rata fissa sale al 3,10% e la rata a 683 euro, il variabile all’1,35% e la rata a 541 euro. Come si può vedere la differenza tra i tassi a seconda del valore Ltv non è molto elevata. Un segnale che le banche per adesso non applicano una politica restrittiva sulle erogazioni. La forbice invece è molto ampia tra fisso e variabile: 140 euro per la prima casa, 142 per la seconda.
In salita il mutuo a tasso variabile
C’è un problema col mutuo variabile: se dovesse salire a breve termine il valore dell’Euribor – il parametro di riferimento che misura il costo del denaro a breve e che, anche se non strettamente legato alle decisioni della Bce, finisce sempre per recepirle – il costo del mutuo andrebbe alle stelle. Nel caso del mutuo Ltv 80, si parte da una rata da 541 euro. Se tra un anno i tassi risultassero più alti di un punto la rata passerebbe a 670 euro, aumentando di due punti a 734 e con una crescita (improbabile ma non impossibile) di tre punti addirittura a 798.
Nelle prossime settimane il divario tra fissi e variabile potrebbe ridursi. Sarà da vedere le nuove condizioni proposte dalle banche proporranno dal primo di settembre (quando vengono aggiornati i tassi).
Quanto sono aumentati i mutui a tasso fisso
Rimane il fatto che da inizio 2022 i mutui fissi sono aumentati di quasi due punti. Con ricadute anche sul mercato della casa: l’anno scorso le compravendite avvenute col finanziamento sono state circa 7 su 10. Una parte sarebbe stata venduta con ogni probabilità anche senza mutuo, perché chi ha comprato pur avendo la possibilità di saldare cash ha preferito avvalersi delle condizioni particolarmente favorevoli dei tassi. Ma è facile prevedere che ci saranno conseguenze sui numeri complessivi del mercato. I prezzi infatti sono in salita ovunque e la combinazione tra aumento dei prezzi e quello delle rate esclude dal mercato la fascia più povera dei potenziali acquirenti.
